Dette bør du vite før du investerer i utleiebolig

Å investere i en utleiebolig er blitt mer og mer populært med årene. Det er blitt en ekstra inntekt for mange, og det er mange som også driver med dette på fulltid.

Ved å leie ut bolig får man en ekstra inntekt, men om man ikke har pengene der og da til boligen, så må man ta opp lån. I tillegg kreves det vedlikehold og man må være tilgjengelig for leietaker når det oppstår uforutsette situasjoner.
Ved å leie ut bolig kan man tjene penger på to måter. Leieinntekter og prisstigning. Ved å investere i en utleiebolig kan man tjene mye penger, men det er også en viss risiko. Risikoen kan være at boligen faller i verdi.

Før man investerer i en utleiebolig er det viktig å tenke seg godt om, og vurdere en rekke punkter slik at man ikke kjøper katta i sekken og angrer i ettertid.

Kostnader som er fradragsberettigede

Når man leier ut bolig har man en rekke kostnader som man kan trekke fra på skatten. Det er lurt å være klar over hvilke kostnader som er fradragsberettigede, ellers kan man tape penger.

Den viktigste kostnaden og den man kanskje kan trekke mest av på skatten, er rentene på lånet man tar opp. Rentene utgjør en stor del av leieinntektene og skriver man ikke dette opp kan man tape noen tusen kroner.
En annen kostnad er felleskostnadene til borettslaget eller sameiet. Felleskostnadene kan utgjør flere tusen kroner i måneden, og det vil utgjøre en stor del av leieinntekten.

Andre avgifter som er fradragsberettigede og som er lette å glemme, er eiendomsskatt og kommunale avgifter. Om man har TV, internett og strøm inkludert i leien kan man føre opp disse også. Annonsering, vedlikehold og forsikring er også fradragsberettiget. Men vedlikehold gjelder ikke om man gjør det for å øke standarden på boligen.

Relevant Lesestoff: DN – Slik får du låne mer.

Ny eller brukt bolig

Et viktig punkt å vurdere om man skal investere i utleiebolig, er om man skal kjøpe ny eller brukt bolig.

Ny bolig er dyrere blant annet fordi det er satt strengere krav og reguleringer. Kjøper man en ny bolig slipper man dokumentavgiften som ligger på 2,5 prosent. Kjøper man en ny bolig slipper man gjerne unna masse vedlikehold da boligen er helt ny. Om det lønner seg med ny eller brukt bolig vil avhenge av leieprisen.

  • Ny bolig har strengere krav/reguleringer.
  • Slipper mye vedlikehold på nyere boliger.
  • Brukt bolig er billigere.

Skatt

Om man eier en utleiebolig må man skatte på inntektene, verdien og et eventuelt salg.

Man skatter på det beløpet som gjenstår etter kostnadene. Eier man mer enn fem utleieboliger vil skatten blir høyere enn om man eier 1–4 utleieboliger. Men det finnes også unntak som gjør at man slipper skatt.

Leier man ut mindre enn halvparten av boligen, og man selv bor der, er leieinntekten skattefri. Men da vil man heller ikke få fradrag fra kostnadene.

Sentralt eller avsidesliggende

Når man skal investere i en utleiebolig er det viktig å tenke på hvor man vil at boligen skal ligge.

Det er ingen hemmelighet at om man leier ut i de største byene vil man få mer i leieinntekter. Men til gjengjeld kan det være mye dyrere å kjøpe en bolig nettopp i byene. En bolig som ligger i kort avstand til skole, butikker osv. vil være mer attraktiv enn boliger som ligger langt unna det meste.

Vær forberedt

Utleieboliger blir sett på som en sikker investering. Boligen kan stige i verdi, og man får leieinntekter som kan dekke inn lånet. Det er også høy etterspørsel etter utleieboliger, spesielt i byene.

Dette kan snu fort. Før man investerer i en utleiebolig er det viktig å være forberedt på at ikke alt går på skinner. Sett opp regnestykket og vær forberedt på at renten for eksempel kan stige og at boligen kan falle i verdi.

Man bør alltid tenke seg om

Det er viktig å tenke seg godt om før man investerer i en utleiebolig. Det å leie ut bolig kan være svært lønnsomt, men det er også en gitt risiko ved dette.

Det er viktig å sette opp et regnestykke som tar høyde for utfordringer og uforutsette ting. Det er også viktig å vurdere hvor boligen skal ligge, da dette kan ha mye å si for hvorvidt man får leid den ut eller ikke.

Share

To måter å bruke forbrukslånet på: Investering og konsum

Etter å ha jobbet tett på finansnæringen i flere år gjennom å ha tatt skribent- og analysejobber for økonominettsteder har jeg opparbeidet meg bred kunnskap om hvordan nordmenn håndterer pengene sine.

Vi er et av de landene som har størst privatgjeld hvis vi regner per capita, og en stor del av denne gjelden kommer fra kredittkort og forbrukslån – altså såkalt forbruksgjeld.

Og det er ofte unge mennesker som er de verste. En NRK-artikkel fra 2015 konkluderte med at unge nordmenn har samlet sett over 1 milliard kroner i dyr inkassogjeld. Etter det har pilen bare fortsatt å peke nedover.

Temaet har også blitt drøftet av Sunnmørsposten som siterer en undersøkelse gjort av analysebyrået YouGov.

Hva er grunnen til at det går så dårlig?

Det er alltid lett å peke på et lavt kunnskapsnivå som grunnen til at alle menneskeskapte problemer oppstår. Men i finanssektoren er det faktisk uhyre viktig å forstå at folk utelukkende handler etter hvordan de selv tror at ting fungerer.

Det finnes ganske mange voksne nordmenn som tror at det å ta opp et forbrukslån nærmest er risikofritt og at det er så nærme ”gratis penger” som man kommer.

Og det finnes nordmenn som ser rødt med en gang man nevner kredittkort som en god betalingsløsning fordi de har sett på TV3-serien Luksusfellen at en småbarnsfamilie har i årevis betalt det ene kredittkortet av med det andre og sitter nå i bunnløs gjeld. Noen mener at staten bidrar til gjeldsfellen, gjennom et løssluppent regelverk.

At kunnskapsnivået er så lavt hos mange er det helt sikkert mange grunner til. Jeg skal unngå å gå inn i noen dyp samfunnskritisk ”spaltist-rolle” og analysere grunnene til hvorfor ting har gått som det har gått. Men med denne artikkelen ønsker jeg å vise deg at det faktisk finnes forskjell på forbrukslånkunder og at noen av dem faktisk har forstått hvilke (økonomiske) fordeler det kan ha å ta opp noen midlertidige lån fra forbrukerbanker.

Hva er forsvarlig bruk av forbrukslån?

Hvis du har lest tidligere artikler forfattet av meg, så kan det hende at du har lest at det er viktig å skille mellom konsum og investering. Jeg er meget påpasselig med å påpeke nettopp dette i de aller fleste tekstene jeg skriver som omhandler forbrukslån.

Men hva betyr det egentlig å bruke et forbrukslån som en investering? Hvis man skal rette en pekefinger mot bankene, så kan man si at forbrukslån i utgangspunktet er designet til å være en forbruksvare som gir deg ”økonomisk frihet til å bruke penger på akkurat det du vil” (ref. Ulike bankers markedsføring av slike lån).

Det betyr allikevel ikke at du som forbruker bør klemme til med et forbrukslån opp mot en halv million kroner og bruke halvparten på flyreiser & dyre hotellrom og den andre halvparten på Las Vegas sine lokkende kasinoer. På ingen måte.

Det betyr kun at du har frihet til å forvalte pengene slik du ønsker og at det er opp til deg å sikre at pengene blir brukt slik at du vet at du ikke ender i økonomisk uføre.

Skap et økonomisk tankesett

I og med at jeg er utdannet økonom har jeg nærmest et ansvar for å se på nåverdien av enhver investering og finne ut om den lønner seg eller ikke. Det gjør jeg også når jeg skal rådføre mennesker til å enten ta opp forbrukslån eller la være.

La oss si at du ønsker å låne 150,000 norske kroner. Den effektive renten ligger på 9,61 % og nedbetalingsperioden er på fem år. Totalkostnaden på lånet blir på 195,720 kroner. Det beløpet du minimum bør ”tjene inn” på forbrukslånet er 45,720 kroner.

Du vil altså ha en negativ investeringsrate med mindre du bruker disse pengene på noe som ikke gir deg en avkastning på drøyt førtifem tusen kroner over en femårsperiode. Er det litt vanskelig å forstå?

Jeg pleier å legge ved et par eksempler for å gjøre ting lettere å forstå:

En kamerat av meg er snekker og har som hobby å kjøpe, pusse opp og videreselge boliger. Som følge av at han ofte holder på med flere prosjekter samtidig, så er likviditeten ofte ganske skral. Det betyr at alle pengene han noensinne har tilgjengelig går til å enten betale egenkapital på boliger eller å overleve.

Han pleier derfor å ta opp forbrukslån til å finansiere materialer og verktøy han trenger for å pusse opp leilighetene og gikk alltid i pluss når han regnet på hvor lite rentekostnader han trengte å betale for å få det lånet han var nødt til å ha for å gjøre leiligheten(e) ferdige til salg.

En annen bekjent av meg drev en nettbutikk med varer han primært importerte fra Kina. Da det nærmet seg juletider fant han ut at varelageret hans var tomt og pengene hadde han bundet opp i andre investeringer. Han visste at han kom til å selge veldig mye rett før jul hvis han fikk fylt opp lageret, og tok opp et forbrukslån på 50,000 for å kjøpe inn varer som han kunne selge til shoppingglade nordmenn. Han var kjapp til å nedbetale lånet og endte opp med en totalkostnad på litt over 6000 kroner – så den totale nedbetalingssummen endte opp på 56,000.

I og med at han har god avanse på varene han solgte, så tjente han over 150,000 på investeringen. Det betyr altså at han brukte 6000 norske kroner på å kjøpe en mulighet til å tjene 150,000 kroner. Du ser også at det var et sjakktrekk?

Hva med bryllup, bursdager og andre merkedager?

Det er helt klart at man blir en veldig kjedelig person hvis man utelukkende har økonomi i bakhodet på alt man gjør.

Hvis man aldri unner seg noe godt eller storslagent, så får man rett og slett et ganske tøft liv. Hvis du og din kone/mann alltid har drømt om et gigantbryllup med hundre gjester i flotte lokaler, så er det naturligvis greit at man låner litt penger for å finansiere den biten av bryllupet som ikke er mulig å spare opp før man vies.

En forutsetning for at det er OK å ta opp forbrukslån til slike formål er at man har en plan for å nedbetale gjelden innenfor rimelig tid. Jeg anbefaler leserne mine å sjekke ut en av spesialistsidene hvor forbrukslån sammenlignes. Hvis du ønsker å finne lav rente på forhånd, kan du søke her, eller hos en av de andre forbrukslånpromotørene. Hvis man begynner å misligholde lån fordi man ikke har god nok inntekt til å håndtere rentenivået, så ender man veldig fort inn i en ond spiral som det kan være vanskelig å komme seg ut av.

Det er ikke slik at refinansieringsbanker nødvendigvis står på rekke og rad for å ønske deg velkommen med et lavrentelån hvis du har flere inkassosaker løpende.

Jeg ber deg innstendig om å tenke over hvordan et lån skal nedbetales før du søker om det. Det er også veldig viktig at lånesummen reflekterer den villigheten du har til å nedbetale. Hvis du ikke trenger mer enn 50,000 kroner for å få oppfylt målet med lånet, så er det ikke nødvendig å søke om 70,000 fordi ”det kan være godt å ha litt ekstra penger i bakhånd”. Pengene skal uansett betales ned i sin helhet (med rente- og gebyrkostnader) uavhengig om du vil det eller ei.

Avslutningsvis kan jeg bare konkludere med at jeg ikke skal legge noen føringer på hvilke lån folk tar opp, hvordan de nedbetaler lånene eller hvordan de sjonglerer de forskjellige elementene i privatøkonomien sin.

Det jeg riktignok ønsker å fortelle med denne artikkelen er at det er potensielt veldig farlig å ha et løssluppent forhold til økonomi og penger, og det virker som at veldig mange som benytter seg av muligheten til å låne penger uten sikkerhet ikke tar noen form for økonomisk vurdering av totaløkonomien sin før de søker. Det er viktig å endre på. Unngå å bli en del av statistikken.

Share